《大发体育,大发体育彩票：市产业用地弹性供应实施意见 （试行）》政策解读
一、出台背景及政策依据
产业用地弹性供应属于国有土地有偿使用的供地方式，是新常态下国家和省着力倡导的土地使用制度改革措施，符合国家节约集约用地政策导向，是贯彻落实市委、市政府稳经济“1+20”一揽子政策措施要求，进一步帮助市场主体纾困解难，减轻企业负担，有效降低企业用地成本，提高土地市场周转率，提升土地节约集约利用水平。自然资源部出台的《节约集约利用土地规定》第二十三条提出“市、县自然资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”。此后，江苏淮安市、广西南宁市、内蒙古包头市、江西南昌市等地相继出台工业用地先租后让、弹性年期出让等政策，并取得了成功经验。2021年12月，《国务院办公厅大发体育,大发体育彩票：印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号）提出“鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期等方式供应产业用地。优化产业用地出让年期，完善弹性出让年期制度。支持建立产业企业产出效益评价机制，加强土地精细化管理和节约集约利用”。2022年1月，河北省自然资源厅印发的《“保投资、保项目、保发展”活动方案》（冀自然资发〔2022〕1 号）提出“采取灵活的土地供应方式，推行长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式供应工业用地，有效降低企业用地成本”。为进一步推进我市产业转型升级和高质量发展，降低企业用地成本，提高土地节约集约利用水平，我局研究制定了《大发体育,大发体育彩票：市产业用地弹性供应实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）。
二、明确基本概念
弹性供应产业用地是指县（市、区）自然资源规划主管部门作为供地方以长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式供应产业项目的国有建设用地使用权。
长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用。
先租后让，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。
租让结合，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。
弹性年期出让，是指供地方将整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。
三、主要内容
《实施意见》共分五个部分。
第一部分：总体要求。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，落实新发展理念和高质量发展的总体要求，坚持系统化改革、集约高效、依法依规、务实创新的基本原则，实行产业用地弹性供应。
第二部分：灵活供地方式及价款。包括合理确定供地方式及使用年限，依规进行地价评估及租金测算、租金调整等。
第三部分：严格规范供地程序。共7个方面：一是科学合理编制建设用地供应计划；二是根据供地计划及土地出让计划安排编制供地方案及出让文件，报请市、县政府批准后发布出让公告；三是严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等规定程序，通过市、县公共资源公开交易平台组织公开出让（租赁）；四是根据成交结果，规范及时签订出让（租赁）合同，同时签订履约监管协议；五是依规缴纳出让价款或租金，原则上应一次性支付每次租赁期的全部租金；六是受让人（承租人）在付清出让价款或第一期租金后，可申请国有建设用地使用权首次登记或租赁转出让变更登记；七是承租人土地开发、利用、经营等已达到合同约定条件，经相关部门考核通过，可提出续期申请或办理租赁转出让手续，经供地方同意，重新签订出让（租赁）合同，缴纳出让价款或租金。
第四部分：保障市场主体合法权益。共4个方面：一是承租人在土地租赁合同期内按规定支付土地租金并完成开发建设后，可将承租土地使用权转租、转让或抵押；二是承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，第三人取得土地的他项权利，承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转移；三是因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。四是因受让（承租）人自身原因需提前终止项目投资建设或运营的，按照约定终止合同，收回国有建设用地使用权，按评估折算退还已缴纳剩余年期土地出让（租赁）价款，地上建（构）筑物及其他附属设施的处置方式按照合同约定处置。
第五部分：加强供后履约监管。各县（市、区）政府为产业用地弹性供应的责任主体，实行履约监管部门共同责任机制，各相关部门按照“谁提出、谁监管”原则对履约情况进行登记、统计、跟踪问效，做好用地考评、承诺履约监督工作，并加强事前、事中、事后的全程跟踪服务和监管。
四、需要重点把握的问题
（一）适用范围
本意见所称产业用地是指国务院、自然资源部针对特定行业制定的专项用地政策中包含的用地类型以及省、市政府确定的其他新产业新业态用地。产业用地不包括房地产用地。承租人在租赁期间开发、利用、经营土地经县（市、区）政府（园区管委会）评估考核达到约定的投入产出等条件后，可以申请续租或转为出让土地。
（二）年限与价格
以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应的土地租（出让）金起始价或底价，由属地政府依据评估价格（包括评估出设定弹性供应总年期价格及年租金价格）集体决策，综合确定，年租金不得低于国家规定的最低价标准。租赁时间最长不超过20年。原则上应一次性支付每次租赁期的全部租金。重点产业项目也可按照合同约定分期支付，租赁期限不超过5年的可按年度支付租金。
租赁期满经县（市、区）政府或园区管委会考核达到投资产出协议约定条件后，可向自然资源规划部门提出续租或转出让申请。租赁转出让价格为出租时点设定的产业用地租让总年期土地出让金总额（不得低于所在区域产业用地最低限价）扣除已缴纳租金（租金视作先期缴纳出让金）后的差价；出让年限为设定产业用地租让总年期减去实际租赁期后的剩余年期。
租赁期满首次申请延期的，可按原租赁时点评估补缴延长租期的土地租金，再次申请延期的按照申请时点评估土地租赁市场价格。
以弹性年期方式出让土地的，土地出让起始价根据产业用地使用权法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为弹性出让年期与法定最高出让年限的比值（弹性年期方式出让起始价=弹性出让年期÷产业用地法定最高出让年限×法定出让最高年限市场评估价）。
（三）监管职责
对因企业自身原因无法开发建设、运营或未达到合同约定土地使用条件，未通过综合考核的产业用地，由县（市、区）政府（园区管委会）启动退出机制，按《履约监管协议》约定执行。
违反法律法规及相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的，出租人有权责令承租人限期改正。逾期不改正的，供地方有权解除租赁合同，依法收回租赁土地使用权。涉及违法的，按规定予以处理。
五、政策预期效果
做好产业用地供应，提高节约集约用地水平，对增强我市产业发展动能具有十分重要的意义。面对新情况、新常态，以更加坚决的态度、更加有力的举措、更加务实的作风，把优化营商环境建设嵌入到土地资源开发利用的制度深化中。《实施意见》是持续健全产业用地供应政策进入新阶段的标志之一，对产业项目、土地供应及产业监管进行了全面、系统的规范，通过加强政策支持，优化供应结构，丰富供应方式，强化产业监管，提高规范水平，把有限的土地资源精准供应好，把产业项目的后续发展服务好、监督好。
大发体育,大发体育彩票：市自然资源和规划局
2022年11月30日
相关政策：大发体育,大发体育彩票：市自然资源和规划局大发体育,大发体育彩票：印发《大发体育,大发体育彩票：市产业用地弹性供应实施意见（试行）》的通知》
